當前，樓宇經(jīng)濟面臨著諸多嚴峻挑戰(zhàn)，樓宇物業(yè)過剩導(dǎo)致空置率居高不下，總體樓宇需求呈下降趨勢。在這樣的背景下，實現(xiàn)樓宇經(jīng)濟的空間重塑和運營創(chuàng)新，成為激活樓宇經(jīng)濟活力、推動城市經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的必由之路。

一、樓宇經(jīng)濟摸底

要推動樓宇經(jīng)濟的變革，首要是全面深入了解城市樓宇經(jīng)濟資源的現(xiàn)狀。城市樓宇經(jīng)濟資源可從空間分布、業(yè)態(tài)類型和土地利用三個維度進行細致梳理，涵蓋商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施用地、文化設(shè)施用地、教育科研用地、一類工業(yè)用地以及一類物流設(shè)施用地等多種用地性質(zhì)。通過這一過程，能夠清晰掌握城市樓宇經(jīng)濟資源的數(shù)量、空間面積、經(jīng)營狀態(tài)等核心信息。

基于對現(xiàn)狀樓宇經(jīng)濟資源規(guī)模、類型、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)營情況的綜合分析，梳理出區(qū)域樓宇經(jīng)濟的資源臺賬，并借助數(shù)字化手段建立管理檔案，實現(xiàn)精準化管理。同時，結(jié)合低效用地再開發(fā)、增量用地開發(fā)和閑置物業(yè)盤活等工作，制定出一批具有潛力的樓宇項目清單。

此外，深入分析入駐各類主體的需求，也是挖掘樓宇新興需求的關(guān)鍵。不同類型的企業(yè)對樓宇的需求存在顯著差異，例如科技型企業(yè)可能更看重樓宇的智能化設(shè)施和創(chuàng)新氛圍，而金融企業(yè)則對樓宇的地理位置和安全保障有較高要求。這些需求不僅取決于樓宇自身的硬件條件，更與城市的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)生態(tài)緊密相連。一個擁有完善產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)新生態(tài)的城市，能夠吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐，從而激發(fā)樓宇經(jīng)濟的新活力。

二、樓宇經(jīng)濟空間重塑

樓宇經(jīng)濟在城市功能空間中呈現(xiàn)出多樣化的分布形態(tài)，如商務(wù)區(qū)、園區(qū)、片區(qū)等，規(guī)模和形態(tài)各不相同。然而，隨著時代的發(fā)展，傳統(tǒng)的樓宇功能布局已難以滿足市場的多元需求。特別是在諸多外企和部分行業(yè)領(lǐng)先者積極探索混合辦公模式的當下，樓宇經(jīng)濟的空間重塑顯得尤為迫切。

可以結(jié)合樓宇產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和所在區(qū)域演進趨勢，形成城市核心商圈、新樞紐、商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等新定位，結(jié)合特色產(chǎn)業(yè)樓宇建設(shè)引領(lǐng)新的產(chǎn)業(yè)融合，主導(dǎo)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。對于老舊商辦物業(yè)，可以考慮調(diào)整為商住辦混合性質(zhì)，引入酒店、居住或其他創(chuàng)新功能，以滿足不同人群的生活和工作需求。對于符合條件的辦公樓宇，支持其調(diào)整為長租公寓或輕型生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)用房，既能解決當?shù)厝瞬乓M的住房問題，又能為新興產(chǎn)業(yè)培育提供適宜的空間。

在樓宇經(jīng)濟空間重塑中，要始終貫穿產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的理念。為提升產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈能級，可開展一系列相關(guān)應(yīng)用場景建設(shè)，如打造會議中心、商務(wù)中心、共享空間，導(dǎo)入公共服務(wù)業(yè)態(tài)等。同時，政府可通過給予一定獎金補助的方式，鼓勵樓宇自持比例的增加，對本地扶持的特定產(chǎn)業(yè)方向的專業(yè)樓宇、億元樓宇等予以獎補，激發(fā)市場主體的積極性。

上海菊園新區(qū)在樓宇經(jīng)濟規(guī)劃建設(shè)方面堪稱典范。菊園新區(qū)通過打造北水灣大廈、新微大廈、菊園科研總部大廈等樓宇項目集群，圍繞物聯(lián)網(wǎng)等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)構(gòu)建了“創(chuàng)業(yè)苗圃-孵化器-加速器-產(chǎn)業(yè)園”四位一體的企業(yè)成長載體體系，實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的集聚和協(xié)同發(fā)展，極大提升了區(qū)域樓宇經(jīng)濟的活力和競爭力。

三、樓宇經(jīng)濟存量改造

面對大量存量樓宇，如何進行有效改造，使其重新煥發(fā)生機，是樓宇經(jīng)濟發(fā)展的重要課題。依托專業(yè)機構(gòu)，開展樓宇等級評定工作是關(guān)鍵一步。評定過程中，充分考慮樓宇使用年限、建筑面積、產(chǎn)權(quán)集中度、安全性能等因素，制定出科學(xué)合理的樓宇梯次改造計劃。

硬件改造是存量樓宇改造的基礎(chǔ)，包括外立面、公共部位、電梯、消防及安防系統(tǒng)、停車系統(tǒng)等方面的升級。公共空間升級是提升樓宇品質(zhì)的重要手段，例如增設(shè)立體停車庫，緩解停車難題；打造共享會議室，提高資源利用效率；設(shè)置智能餐柜、職工之家、母嬰室、共享書吧、健身房、便利店等。智慧化改造是順應(yīng)時代發(fā)展的必然趨勢，包括構(gòu)建智慧化運維平臺，拓展智慧化應(yīng)用場景，如人臉識別門禁、智能照明、環(huán)境監(jiān)測等。節(jié)能低碳改造是響應(yīng)國家綠色發(fā)展號召的重要舉措，包括進行照明、空調(diào)等設(shè)施節(jié)能改造。

在改造過程中，要充分調(diào)動國有平臺、樓宇業(yè)主方、樓宇運營方、基金公司及專業(yè)化服務(wù)機構(gòu)等社會資本的力量，采取“政府引導(dǎo)、市場主導(dǎo)”的模式。積極探索國有平臺介入，聯(lián)合社會資本，通過整租、轉(zhuǎn)讓、收購等方式獲取產(chǎn)權(quán)，實施統(tǒng)一改造，精準定向招商，盤活閑置載體資源。

案例鏈接：南京鼓樓區(qū)存量樓宇改造模式

南京鼓樓區(qū)在老舊樓宇改造方面探索出了四種成功模式。以紅五月產(chǎn)業(yè)園改造項目為代表的樓宇單位自籌投資模式，樓宇產(chǎn)權(quán)單位自行籌集資金，專注于公共基礎(chǔ)設(shè)施更新和公共服務(wù)功能優(yōu)化，實現(xiàn)了樓宇的升級改造和品質(zhì)提升。新華大廈改造項目采用社會資本獨立出資模式，引入第三方運營商，借助倍格硅巷、36氪、WeWork、中信資本等資本和產(chǎn)業(yè)資源，加速了項目推進速度。倍格硅巷改造項目則是政府、樓宇、運營商三方合作的典范，三方協(xié)力推動低效創(chuàng)新載體提檔升級，打造出具有時代特色的新興產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。華揚大廈改造項目借助區(qū)屬國資平臺，導(dǎo)入民營資本參與，共同推進樓宇改造與招商運營，成功盤活了閑置載體資源。

四、樓宇經(jīng)濟運營創(chuàng)新

在樓宇經(jīng)濟的發(fā)展中，運營創(chuàng)新是提升樓宇競爭力、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的核心。為實現(xiàn)這一目標，需要構(gòu)建一套完善的支持政策體系，充分發(fā)揮“市場機制+政府激勵”的作用，實現(xiàn)樓宇政策的錯位引導(dǎo)、精準引導(dǎo)和全過程引導(dǎo)。政府應(yīng)將產(chǎn)業(yè)訴求、運營商的經(jīng)營訴求、企業(yè)的發(fā)展訴求有機結(jié)合，發(fā)揮組織牽頭和政策引導(dǎo)作用，把樓宇的招租與政府的招商緊密關(guān)聯(lián)，廣泛引進招商合伙人共同參與，建立政企合作的樓宇經(jīng)濟招商新機制。

1、數(shù)字化的招商系統(tǒng)

打造虛實融合的智慧化運營和管理模式，通過構(gòu)建數(shù)字化招商系統(tǒng)，實現(xiàn)樓宇內(nèi)生產(chǎn)信息、管理信息、租售信息、安防信息等的全局、全息可視，助力精準掌握樓宇運行態(tài)勢，實現(xiàn)樓宇數(shù)據(jù)實時可視化。建立企業(yè)檔案，企業(yè)信息變更時云端自動同步，確保信息的準確性和及時性。通過結(jié)合企業(yè)工商信息、發(fā)展狀況與各項經(jīng)營指標，構(gòu)建描繪企業(yè)特征的標簽化企業(yè)模型和企業(yè)測評報告，實現(xiàn)企業(yè)畫像及評級。同時，圍繞樓宇經(jīng)濟相關(guān)的樓齡、面積、出租率、平均租金、物業(yè)單位、樓宇入駐企業(yè)總數(shù)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、商業(yè)配套條件等指標，給每棟樓宇畫一幅精準的畫像，突出樓宇產(chǎn)業(yè)標識，為精準招商提供有力支持。

2、復(fù)合化的商業(yè)模式

從“省錢、投錢、掙錢”三大維度出發(fā)，構(gòu)建本地獨特的招商利器。通過對企業(yè)賦能服務(wù)，如在供應(yīng)鏈、采購、銷售等環(huán)節(jié)為企業(yè)提供支持，幫助企業(yè)降低成本。以投資驅(qū)動高科技企業(yè)集聚，通過投資有潛力的高科技企業(yè)，獲取企業(yè)增值收益，同時聚集人氣。以市場訂單換取企業(yè)入駐，或促進企業(yè)可持續(xù)發(fā)展，讓入駐企業(yè)能在樓宇內(nèi)獲得更多商業(yè)機會，實現(xiàn)共贏。

3、強資源的合作網(wǎng)絡(luò)

引入專業(yè)“外腦”，整合投資機構(gòu)、會計師事務(wù)、律師事務(wù)所、咨詢機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會/商會等機構(gòu)，構(gòu)建強大的招商資源網(wǎng)絡(luò)。探索散售樓宇資源整合，鼓勵第三方運營機構(gòu)利用其品牌優(yōu)勢，通過全委托運營管理、整合租賃（購買）等方式開展統(tǒng)一運營，推薦導(dǎo)入優(yōu)質(zhì)項目，對整合運營面積達到標準的給予支持，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和高效利用。

4、特色化的產(chǎn)業(yè)集聚

圍繞“以樓聚產(chǎn)”的思路，啟動特色樓宇打造工作。從選取特色樓宇、產(chǎn)業(yè)發(fā)展引導(dǎo)、強化樓宇招商等方面對符合認定條件的特色樓宇，在政策、招商資源等方面給予重點傾斜，提升產(chǎn)業(yè)吸附和集聚效應(yīng)。以產(chǎn)業(yè)集聚為抓手，不斷引導(dǎo)樓宇企業(yè)上下游、客戶群的有效聚集，構(gòu)建“鄰居就是客戶”的行業(yè)生態(tài)圈，推動樓宇經(jīng)濟特色化、集群化。

5、全方位的樓宇生態(tài)

推進政務(wù)服務(wù)進樓宇，構(gòu)建與樓宇經(jīng)濟相適應(yīng)的城市配套服務(wù)體系，打造樓宇便捷交通圈、便利生活圈。以“線上平臺+線下駐點”的方式推動政務(wù)服務(wù)進樓宇，為企業(yè)提供“足不出戶”的辦事體驗。聯(lián)合樓宇業(yè)主、樓宇運營方、商協(xié)會等主體，建設(shè)“樓宇大社區(qū)”，為入駐企業(yè)提供“國際化”“保姆式”“全生命周期”的高標準服務(wù)，厚植樓宇經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展營商環(huán)境。